Gayrımenkul sektörü yatırım piyasalarının en önemli ve en güvenli kalemlerinden biridir. Yıllar içinde gayrımenkulde önemli kazançlar elde edildi. Bu sektöre, artık yeni bir projeksiyon ve yeni bir anlayışla yaklaşmak gerektiğini kabul etmeden yeni döneme ilişkin başarılı bir rota çizmiş olamayız.
Hayatın her alanında doğru rota, değiştiremeyeceğimiz gerçekleri dikkate alarak gerçekleştirilebilir, unutmayın. Korona da artık dünyamızın en önemli gündem maddesidir.
Dolayısı ile gayrımenkul ve arsa konusundaki yatırımlarda da bu virüsü ve değiştireceği hayat şeklimizi dikkate almak zorundayız.
Analizimize ve başlıklarımıza geçelim…
1) ARSA ve ARSA YATIRIMCISINA ETKİLERİ
Arsa sektörü ve arsa yatırımcısı son 60 yılda ciddi kazançlar elde etti. Yatırım yapan hemen tüm yatırımcıların bu konuyu ciddi bir uğraşı haline getirdikleri ve hatta farklı sektörlerdeki kurumsal firmaların bünyelerinde bu alanda departmanlar oluşturup, idareciler atadıklarını biliyoruz.
Merhum Cumhurbaşkanı Turgut Özal ve devamında son 25 yıl içinde ülkemizin hemen her kentinde gerçekleşen yatırımlar; kentleri büyüttü, köyleri cazip hale getirdi ve kasabaları da ciddi gelişmelere uğrattı.
Kurulan Organize sanayi bölgeleri kalkınmayı yerelden küresele taşıma noktasında ciddi roller üstlendi. Bununla birlikte eğitim ve üniversite alanındaki yatırımlar da bölgesel kalkınmayı destekler nitelik taşıdı.
Trakya’nın özel durumundan hareketle meseleyi anlatmaya çalışalım…
1990’lara kadar çok düşük bedellerle yatırım yapılan; Esenyurt bölgesi, Beylikdüzü Bölgesi, Arnavutköy Bölgesi ve Silivri Bölgesi müthiş değer kazandılar ve 2000’li yıllar içinde krizlerden de etkilenmeyerek yatırımcısını fazlasıyla memnun ettiler.
Türkiye krizler ve ağır depremler dönemini bu şekilde atlattı. 2002 yılına gelindiğinde Türkiye yeni bir idare ve yeni bir hükümetle tanıştı. Bu hükümet farklı şeyler söylüyor, hem iç hem de dış yatırımcılara farklı bir projeksiyon çiziyordu. Yatırımcılar yeni hükümete, güvene dayalı bir kredi tanıdı ve yatırımlarını yapmaya eğilim gösterdiler. Ve arayışlar başladı.
Istanbul’a yakın bölgeler önem kazandı ve rağbet gördü. Bunlar içinde Anadolu yakasında Gebze, Tuzla ve Kocaeli bölgeleri; Avrupa yakasında ise Trakya Bölgesi öne çıktı.
Yatırımcımlar fırtına sonrasında paralarını değerlendirmek niyetiydeydiler ve arayış başladı.
2002 Dönemi Sonrası 4 Farklı Yatırımcı Profili karşımıza çıktı…
1) 2000 yılı öncesindeki kazançtan nasibini alıp nakde dönenler,
2) 2000 öncesi kazanca uzak duran treni kaçırıp gerçekleri idrak edenler,
3) Yeni nesil yatırımcılar,
4) Büyük ölçekli sanayi ve toplu konut yatırımcıları.
Gelelim Trakya’ya… Trakya bölgesi önemli bir mecra idi ve yatırımcılar, arsaların pazarlamasını ağır aksak yürüten firmaların kapılarını aşındırdılar. Yatırımcıya cazip gelen unsurlar vardı. Bünyesindeki Çorlu, Çerkezköy, Muratlı, Kırklareli, Edirne organize sanayi bölgeleri ve serbest bölgeler atılımın lokomotifi olma özelliği taşıdılar. Birbiri ardına açıklanan ve bugün birçoğu gerçekleşen kamu yatırımları insanların hayallerini süsledi. Bunlara ilaveten kurulan fakülteler ve üniversiteler; insanların gözlerinden kaçmadı.
Özellikle Avcılar-Sefaköy hattındaki küçük arsa ofisleri ödenebilir taksitlerle insanları arsa sahibi yaptılar. Bu arsa ofisleri kurumsallıktan uzak, gündelik ve projeksiyon çizemeyecek durumda idiler. Bunlar içinde Yeşil Vadi Arsa Ofisi gibi kurumsallığı yakalayan ve yatırımcıları ailesinin bir ferdi yapmayı başaran şirketler de aradan sıyrıldı.
Yatırımcıların her çapta ve her büyüklükte olanları günümüze gelene kadar kazançlarını katladılar. Konjonktür ve kamu yatırımları bunun gerçekleşmesini kolay kıldı.
2015 sonrası Ülkemiz ve bölgemizde yaşanan terör faaliyetleri ve devletimizin buna mukabele etmesi ile gayrımenkul ve arsa sektörü bir daralma dönemi yaşadı. Düşe kalka bugünlere geldik.
Ancak 11 Mart 2020 tarihinde dünya bir virüs ile yol ayırımına geldi. Virüs insanları eve kapatıyor, sağlıklarını tehdit ediyor ve önceliklerini değiştiriyordu. Hatta ciddi ölümlere neden oluyordu. Düne kadar dev olarak bilinen ülkeler ve sağlık sistemleri bir bir dökülüyor ve dayanışmadıkları ortaya çıkıyordu. ABD, Almanya, İtalya, Çin, İran ve İngiiltere gibi ülkeler ile bağlı bulundukları uluslararası örgütler virüs karşısında zor sınavdan geçiyordu.
Gelelim Korona sonrası döneme…
Evet… Virüs sonrası dönem nasıl bir dönem olacak?
Hayat şeklimiz nasıl değişecek? Şirketler kendilerini nasıl değiştirecekler/dönüştürecekler?
Arsa ve Gayrımenkulden ne anlamaya başlayacağız?
Yatırımcılara ulaşmak ve onlara pazarlama yapmak nasıl bir dönüşüme uğrayacak?
İnsanlar yatırıma nasıl teşvik edilecek?
Önemli sorular bunlar.
Bu soruların büyük bölümüne tam anlamıyla çözüm üretmek için henüz erken. Zira süreç kendini tam olarak tamamlamadı. Ancak birtakım öngörüler üzerinden gitmeye çalışacağız.
ARSA ŞİRKETLERİ AÇISINDAN YENİ DÖNEM
-Öncelikle her zamanki gibi müşterisini, beyin takımı ile bir bütün halinde en iyi anlayan/çözümleyen,
-Virüsün değiştirdiği gündemi iyi takip eden ve bu uğurda sürekli beyin fırtınaları yapabilen,
-Bu fikirleri arşivleyen ve bütünsellik içinde aşama aşama ele alabilen,
-Müşterinin yaşadığı dönüşümü kendinde hissedebilen,
-Personelini ve şirketini bu sürece uygun eğitebilen,
-Teknolojik altyapısını layıkıyla donatabilen,
-Ofislerini ve sattığı ürünlerin olduğu bölgeyi birbiri ile anlık iletişim haline dönüştürebilen,
-Bu iletişimi sağlayabilecek ve yönetebilecek eleman potansiyeline ulaşabilen,
-Ürünlerinin ihtiyaç duyduğu kamusal bilgiyi müşterisinin ekranına/telefonuna anında ulaştırabilen,
-Çalıştığı kamu daireleri ile güveni dijital anlamda da tesis edebilen,
-Mevcut müşterileri ile ekransal manada anlık ilişki kurabilen,
-Ve ekranına güveni tam olarak yansıtabilen firmalar bu işin atbaşı olarak karşımıza çıkacaklar.
ARSA YATIRIMCISI AÇISINDAN YENİ DÖNEM
“Müşterilerini Kendisine Bağımlı Hale Getirenler Kazanacak”
Arsa yatırımcısı her zamanki gibi yerinde duruyor. İhtiyaç ve beklentileri de değişime uğrasa da aynen duruyor. Yani kazanmak istiyor ama eskisi gibi güvenle kazanmak istiyor ve kazancını katlamak istiyor.
Değişimin kendisine zarar olarak yansımasını istemiyor, bu alanda bağımlılık oluşturacağı bir şirket bulup onunla daimi bir ilişki istiyor.
Bunun yanında önümüzdeki dönem, “Hobi Tarla Yatırımcısı” olarak adlandırabileceğimiz bir yatırımcı profili de kendini gösterecektir.
Bu yatırımcı kendine ait bir tarlada üretim yapmak ve bu üretimin hizmet tarafını yerel biri eliyle yürütmek üzerine kurulu bir sistemi kendisine sunan şirketlere yönelecek. Yani tarlasını satın alıp ve bunu, çiftçilik hizmetlerini yürütecek bir yapıya devrederek hem üretmek hem de kazanmak istiyor. Buna dönük altyapı hizmeti verecek şirketler önümüzdeki dönemlerde ortaya çıkacaktır. Buna “Modern İcarlık” da diyebiliriz.
DÜKKAN, İŞYERİ ve DEPO YATIRIMLARI
Hijyenin önemli olduğu bir döneme giriyoruz. Az temas ve uzak iletişim dönemi yani.
Dükkan önümüzdeki dönemde iyi bir yatırım aracı olmaktan çıkacak ve yerini e-ticarete bırakan bir yapıya devredecektir. Evden ve ofislerden işlerin yürütüldüğü bir dönemden bahsediyorum. Hemen her alanda e-ticaret yapan firmaları etrafımızda görmeye başlayacağız. Personellerin eğitimleri, firma yapıları geleneksel yönetimi terk edecek ve uzaktan satışı destekleyen bir yapıya dönüşecekler.
E-ticaretin artmasıyla birlikte devasa depolar ve lojistik binalarına olan ihtiyaç daha da fazla artacak. Bu anlamda büyük ölçekli arsalar daha da kıymet kazanacak.
KONUT YATIRIMLARI
Konut her zamanki gibi bir ihtiyaç. Ancak yüksek sayıda sirküle konut miktarı eskisi gibi olmayacak. Çok sayıda dairelerin olduğu, asansör ve merdiven gibi ortak kullanılan alanları tehdit sayılabilecek binalar daha az tercih edilir olacak.
Modern insan kendisi ve ailesi için hijyenini tehdit etmeyen yapılara yönelecek. Mümkünse müstakil veya az sayıda dairenin olduğu yapılara rağbet artacak. Bu minvalde arsa daha da öne çıkacak ve arsa yatırımcısının daha fazla kazanacağı bir döneme giriyoruz diyebiliriz.
Müteakiben ziyaretler ve gelme/gitmelerin en aza ineceği bir dönem de bizi bekliyor diyebiliriz. Bununla birlikte konutlar daha minimal ve daha basit hale dönüşecek.
GAYRIMENKUL YİNE GÜVENLİ LİMAN
Ticaret ve sosyal hayat ne kadar değişirse değişsin yatırım güven işidir. Yatırımcı ve para güvenli limanları her daim tercih eder.
Gelgitlerden etkilenmeyen ve değeri bir anda tepetaklak olmayan yatırım araçları ve bu emtiaları güvenle yönetenler her zaman tercih edileceklerdir.
Sonuç olarak gayrımenkul ve özellikle de arsa, yatırımcısına kazandıran ve yatırımcının gözdesi olma özelliğini sürdürecek.
Siz yeterki, kendinize ve değişimi yönetme kabiliyetinize güvenin.
Nihat Ağdemir
11.04.2020